Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdnicy i Rada Nadzorcza odpierają zarzuty odwołanego z funkcji wiceprezesa Janusza Soleckiego o próbę narażenia spółdzielni na stratę 600 tysięcy złotych. Chcą także doprowadzić do całkowitego rozwiązania umowy o pracę.
Na zdjęciu od lewej: Robert Horodyski, przewodniczący Rady Nadzorczej, Ryszard Kuc, członek zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej, Andrzej Brzozowski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej, Krystian Werecki, członek Rady Nadzorczej i Komisji Rewizyjnej.
Jak informowaliśmy 2 listopada, Janusz Solecki, wieloletni radny Rady Miejskiej w Świdnicy, pod koniec października został odwołany z funkcji wiceprezesa Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdnicy. Stanowisko uzyskał zaledwie w kwietniu, po wygranym konkursie. „– Mam działać w interesie spółdzielni, bo za to pobieram tam wynagrodzenie. W innych przypadkach, wbrew interesowi spółdzielni, odmawiałem z uzasadnieniem mojej odmowy. Na tej zasadzie odmówiłem podpisania dziwnej umowy, w wyniku której ucierpiałby interes spółdzielni i spółdzielców, a mowa jest o utracie kwoty ok. 600 tysięcy złotych – mówi Janusz Solecki i nie kryje oburzenia całą sytuacją. – I myślę, że to faktyczny, zawoalowany powód mojego odwołania.” – komentował 2 listopada.
Jak poinformował przewodniczący Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdnicy, Rada wystąpiła do Rady Miejskiej Świdnicy o wyrażenie zgody na rozwiązanie umowy o pracę z Januszem Soleckim. W oświadczeniu Robert Horodyski pisze o okolicznościach odwołania Janusza Soleckiego z funkcji wiceprezesa Spółdzielni Mieszkaniowej:
Pan Janusz Solecki został odwołany przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej. Uzasadnienie do podjęcia takiej decyzji zostało podane w Uchwale Rady Nadzorczej, a cała procedura została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mimo iż wniosek został złożony przez czterech przedstawicieli organu, to należy zauważyć, że większość Rady Nadzorczej poparła go, co jednoznacznie wskazuje, iż negatywnie oceniono dotychczasową pracę wiceprezesa Soleckiego. Przeciwnym odwołaniu było zaledwie 5 członków kolegialnego gremium, co w sposób wyraźny obrazuje brak zaufania do członka zarządu.
Nieprawdą jest, że jedynym powodem prowadzącym do odwołania wiceprezesa Soleckiego była kwestia nie wyrażenia zgody na podpisanie aktu notarialnego, który zakończyłby proces sprzedaży działki. Faktem natomiast jest, że zaniechanie tej czynności przez Pana Janusza Soleckiego mogło narazić spółdzielnię na stratę co najmniej 300 000 zł.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bylibyśmy zobowiązani do poniesienia takowych kosztów, bowiem Spółdzielnia zawarła w dniu 14 marca 2016r. umowę przedwstępną sprzedaży działki. Instytucja ta niesie za sobą pewnie obowiązki i negatywne skutki w razie nie wywiązania się z umowy przyrzeczonej. O tym Pan Janusz Solecki nie wspomina w swoich wypowiedziach, a nadal działa na płaszczyźnie hipotez i bezpodstawnych zarzutów, manipulując przy tym faktami.
Ostatnia wycena działki, która była brana pod uwagę została sporządzona przez niezależnego rzeczoznawcę. Wcześniej nie było zainteresowanych podmiotów, które byłyby chętne na zakup nieruchomości gruntowej. Co więcej, poprzednie operaty szacunkowe były nieaktualne, bowiem na podstawie art. 156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami są one ważne 12 miesięcy od daty ich sporządzenia. W związku z tym nie można było bazować na dokumentacji, która jest sprzeczna z przepisami prawa i należało zlecić wykonanie nowej wyceny.
Należy podkreślić także fakt, iż Komisja Rewizyjna badając procedurę przetargową nie stwierdziła jakichkolwiek uchybień. Przetarg nieograniczony został przeprowadzony zgodnie z obowiązującym prawem. Jednak dla transparentności działań skierowano operat szacunkowy do niezależnych organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie do Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu. Taką możliwość przewiduje nasze ustawodawstwo i z tego prawa Rada Nadzorcza i zarząd skorzystali. Otrzymaliśmy opinię pozytywną, która potwierdza, iż operat szacunkowy działki, na podstawie którego ogłoszono przetarg został przeprowadzony prawidłowo.
Aby nie narażać spółdzielni na niekorzystne skutki prawne zaniechań ze strony zarządu postanowiono także aneksem wprowadzić zmianę do obowiązującej umowy pomiędzy spółdzielnią, a kontrahentem, poprzez wydłużenie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Do takowych działań konieczne było powołanie tymczasowego członka zarządu z członków Rady Nadzorczej, dlatego też decyzja była zasadna, konieczna oraz spowodowana dobrem spółdzielców.”
O szczegóły związane z historią podejmowanych prób sprzedaży działki budowlanej przy ul Waryńskiego na Osiedlu Młodych zapytaliśmy prezesa Andrzeja Brzozowskiego i przewodniczącego Rady Nadzorczej Andrzeja Horodyskiego:
– Kiedy po raz pierwszy i za jaką cenę została wystawiona na sprzedaż działka w centrum Osiedla Młodych w Świdnicy? Kiedy została sporządzona pierwsza wycena i na jaką opiewała kwotę? Kiedy przeprowadzono pierwszy przetarg?
– Spółdzielnia Mieszkaniowa w dniu 28 lipca 2011 r. przeprowadziła pierwszy przetarg ofertowy na sprzedaż przedmiotowej działki gruntu, na który nie złożono żadnej oferty.W dniu 20 czerwca 2011 r. został sporządzony operat szacunkowy wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, działki nr 22/1 o powierzchni 0,6119 ha przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1 266 430 zł. Jednak ten operat zgodnie z art. 156 ust.3 nie mógł zostać wykorzystany w przetargu w roku 2016. Operat szacunkowy ważny jest zaledwie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Na uwagę zasługuje fakt, iż zgodnie z uzyskaną w dniu 22 czerwca 2010 r. informacją udzieloną przez Referat Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego wartość prawa użytkowania wieczystego, działki nr 22/1 wynosiła 811 150 zł. Powyższa kwota, którą podał Urząd Miejski dotyczyła działki 22/1 o powierzchni 1,1494 ha, która była większa obszarowo, niż działka, która była przedmiotem operatu szacunkowego.
– Ile było przetargów, w jakich latach? Na jakich operatach szacunkowych opierała się Spółdzielnia, ogłaszając przetargi?
– Przeprowadzono trzy procedury przetargowe tj. pierwsza w dniu 28 lipca 2011 r., druga w dniu 24 lipca 2012 r. oraz trzecia w dniu 4 lutego 2016 r. Ponadto w marcu 2015 r. zamieszczono ogłoszenie w prasie, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada na sprzedaż działki niezabudowane przy ul. Waryńskiego. Dwa pierwsze przetargi sporządzone były w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 czerwca 2011 r. Natomiast ostatni przetarg, który odbył się w dniu 4 lutego 2016 r. został sporządzony w oparciu o aktualną wycenę sporządzoną w dniu 21 grudnia 2015 r. Jeszcze raz podkreślam, że nowy operat szacunkowy był konieczny z uwagi na obowiązujące przepisy prawa. Przetargi nie zostały rozstrzygnięte z uwagi na brak oferentów!
– Jak długo ważne są operaty szacunkowe?
– Zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu.
– Dlaczego ostatnia wycena działki jest o połowę niższa od poprzedniej? Czy prezes i Rada Nadzorcza nie byli zaniepokojeni tak dużą różnicą?
– 4 Operat sporządzony w dniu 21 grudnia 2015 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który zastosował podejście porównawcze metody korygowania ceny średniej nieruchomości, podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływający na poziom ich cen, w okresie od stycznia 2014r. do grudnia 2015 r. w powiecie świdnickim. Istotne jest także to, że operat sporządzony w roku 2015 został zweryfikowany przez Komisję Arbitrażową i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu. Jest to niezależny organ, który zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami ma uprawnienia kontrolne. Sentencja oceny Komisji jest pozytywna, co jednoznacznie wskazuje, że operat został wykonany prawidłowo i nie doszło do jakichkolwiek uchybień w tym zakresie.
– Czy w 2015/16 roku Spółdzielnia otrzymała na piśmie ofertę od kupca zainteresowanego nabyciem działki za 1,2 miliona złotych? Jak zareagowano na te ofertę?
W dniu 8 grudnia 2015 r. wpłynęło pismo podmiotu zainteresowanego zakupem działki nr 22/1 (nowa numeracja 355) przy założeniu korekty do wyceny gruntu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w 2011 r. Ponadto zaproponowano podzielenie kwoty 1 200 000 zł na cztery równe części proporcjonalnie do czterech nowo projektowanych działek, które powstaną w wyniku podziału działki nr 22/1. Płatność za poszczególne nowo projektowane i wydzielone działki miała być zrealizowana w okresie trzech lat przy założeniu, że za pierwszą działkę płatność zostanie dokonana przy podpisaniu umowy przenoszącej własność, natomiast umowa dotycząca przeniesienia własności pozostałych działek oraz zapłata za nie miałaby zostać zrealizowana w okresie 3 lat. Podmiot zainteresowany zaznaczył, iż cena uwzględniająca korektę, mogłaby zostać zaakceptowana pod warunkiem, że plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru stworzy możliwości maksymalnego wykorzystania terenu. Zarząd pismem z dnia 18 grudnia 2015 r. poinformował zainteresowanego, iż propozycja nie może zostać przyjęta, gdyż Spółdzielnia jest zainteresowana zbyciem nieruchomości w całości. Ponadto poinformowano ten podmiot, iż zlecono ponowną wycenę przedmiotowej działki, z uwagi na fakt, iż poprzednia wycena straciła aktualność. Oferta, która została pisemnie zaproponowana przez podmiot zainteresowany, nie mogła zostać przyjęta, bowiem stałoby to w sprzeczności z obowiązującym prawem. Spółdzielnia Mieszkaniowa była zobligowana do przeprowadzenia przetargu, co też uczyniła w późniejszym czasie.
– Czy ww. oferent był poinformowany i w jaki sposób o planowanym przetargu w 2016 roku? W jakich ogólnopolskich mediach i w jakim terminie zostało zamieszczone ogłoszenie o ostatnim przetargu?
Ogłoszenie o przetargu nieograniczonym zostało zamieszczone w prasie oraz na stronie internetowej Spółdzielni. Co więcej, podmiot zainteresowany mógł swobodnie powziąć informację o ogłoszonym przetargu. Jednak z tego prawa nie skorzystał i udziału w całej procedurze nie wziął. Mimo iż takowa informacja została przekazana do zainteresowanego podmiotu.
– Dlaczego wadium wynosiło tylko 10 tysięcy złotych, a nie 10% szacunkowej wartości, czyli 60 tysięcy złotych?
Zgodnie z obowiązującym ,,Regulaminem zasad zlecania robót i tryb przeprowadzana przetargów”, ustalono wysokość wadium na kwotę 10 000 zł (w poprzednich przetargach wadium wynosiło 20 000 zł). Nie jest to żadne uchybienie ze strony Spółdzielni, a wadium w takiej wysokości miało na celu zachęcić potencjalnych oferentów.
– Kto przygotował przetarg? Kto sporządził ostatnią wycenę?
W dniu 25 stycznia 2016 r. została sporządzona przez pracowników Działu Technicznego specyfikacja do przetargu na zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej nr 355 przy ul. Waryńskiego. Jak już wcześniej wspomniano, operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ponownie podkreślam, że operat został zweryfikowany przez niezależną organizację zawodową rzeczoznawców i opinia Komisji w przedmiocie operatu jest jednoznaczna – brak uchybień, operat szacunkowy wykonany prawidłowo.
– Jakie zapisy zawarto w ostatnim ogłoszeniu o przetargu w kwestii sposobu zawarcia umowy – czy był wyznaczony termin zawarcia umowy kupna? Czy zastrzeżono, że będzie zawierana umowa przedwstępna?
Ogłoszenie o przetargu nie zawierało informacji dotyczącej terminu i zawarcia umowy przedwstępnej. Jednak specyfikacja istotnych warunków przetargu takie informacje zawierała.
– Dlaczego z oferentem, który wygrał przetarg, zawarto umowę przedwstępną i pobrano 150 tysięcy złotych zadatku, wiedząc, że w razie niepodpisania ostatecznej umowy Spółdzielnia na mocy prawa będzie musiała zawrócić dwukrotność zadatku? Czy Walne Zgromadzenie mogło nie wyrazić zgody na podpisanie ostatecznej umowy?
– Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Instytucję tą reguluje Kodeks Cywilny. Zgoda na zbycie przedmiotowej działki była wyrażona w Uchwale Nr 12/2007 Zebrania Przedstawicieli Członków Spółdzielni Mieszkaniowej w Świdnicy z dnia 29.05.2007 r. Jednak uregulowanie formalnych aspektów dotyczących numeracji działek wymagało zabezpieczenia interesów spółdzielni. Wobec tego konieczne było zawarcie takowej umowy, ponieważ dawało to gwarancję, że oferent , czy też potencjalny nabywca działki nie wycofa się.
– Czy w zawiązku z prawem pierwokupu, przysługującym miastu, została sporządzona umowa warunkowa?
– Notariusz poinformował strony w przedwstępnej umowie sprzedaży, iż na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Gminie Miasto Świdnica przysługuje prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego działki gruntu numer 355. Również strony określiły termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Gmina Miasto Świdnica nie była zainteresowana skorzystaniem z prawa pierwokupu i nadal stoi na takim stanowisku.
– Czy Spółdzielnia nie obawiała się, że Miasto może zgłosić już po przetargu wolę skorzystania z prawa pierwokupu gruntu i tym samym narazić Spółdzielnię na niepodpisanie ostatecznej umowy z kupcem?
– Spółdzielnia występowała z wnioskami o wydanie stosownych zaświadczeń do Urzędu Miasta, które były niezbędne do zbycia nieruchomości przy ul. Waryńskiego. Przy ewentualnym skorzystaniu z prawa pierwokupu przez Gminę Miasto Świdnica, Spółdzielnia Mieszkaniowa nie ponosiłaby jakichkolwiek kosztów i strat, bowiem umowa przedwstępna zawierała odpowiednie klauzule prawne, które zabezpieczały interesy spółdzielców.
– Kiedy miała być zawarta umowa ostateczna na mocy zapisów umowy przedwstępnej? Jeśli ten termin nie został zachowany, to dlaczego?
Ostateczna umowa miała być zawarta w dniu 12 sierpnia 2016 r. , lecz z uwagi na uzyskanie dodatkowych informacji z Urzędu Miasta dotyczące przebiegu drogi publicznej, niezbędne stało się przesunięcie terminu. Zaniechanie wykonania obowiązków przez byłego członka zarządu, p. Janusza Soleckiego, polegające na odmowie podpisania stosownych dokumentów, było także podstawą do odroczenia. Zachowanie byłego wiceprezesa mogło narazić Spółdzielnię Mieszkaniową na straty w wysokości minimum 300 000 zł. Była to strata realna i uzasadniona w obowiązujących przepisach prawa. W chwili obecnej Zarząd podejmie decyzję ws. podpisania umowy przyrzeczonej do dnia 15 listopada br.
– Czy Spółdzielnia będzie nadal zatrudniała pana Janusza Soleckiego?
W chwili obecnej oczekujemy na zajęcie stanowiska Rady Miejskiej w Świdnicy w sprawie wyrażenia zgody na rozwiązanie stosunku pracy z byłym członkiem zarządu Spółdzielni. Cała procedura musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. W chwili obecnej pan Janusz Solecki został odwołany przez Radę Nadzorczą z funkcji członka zarządu- zastępcy prezesa ds. techniczno- eksploatacyjnych. Decyzja co do ewentualnego zatrudnienia zostanie podjęta w późniejszym terminie.
Agnieszka Szymkiewicz
[email protected]
