Nie ma szans na szybkie zakończenie sporów i zagospodarowanie straszącej od wielu lat dziury w Zaułku Świętokrzyskim. Gmina Miasto Świdnica wystąpiła na drogę sądową przeciwko właścicielowi gruntu, na którym miało powstać centrum handlowo-usługowe. Pozew o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży został złożony do Sądu Rejonowego w Świdnicy. – Nie rozumiem takiego działania – mówi Paweł Skonieczny, prokurent spółki Blackrock Properties.
W 2007 roku, za 543 tys. złotych spółka kupiła 14 działek znajdujących się przy ulicy Różanej. Według planu miała tam powstać zabudowa usługowo-mieszkalna, jednak przedsiębiorca chciał wybudować w tym miejscu galerię handlową. Miasto w umowie zastrzegło sobie prawo odkupu nieruchomości w okresie 5 lat, jeśli nabywca nie rozpocznie budowy w ciągu lat dwóch. Do maja 2007 roku BrP przedstawił koncepcję budowy i złożył wniosek o wydanie decyzji warunków zabudowy, bowiem dla tego terenu nie było planu zagospodarowania przestrzennego. 18 września weszła w życie ustawa o sklepach wielkopowierzchniowych, która zdaniem miasta nakładała obowiązek sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego. Miasto zawiesiło postępowanie w sprawie decyzji o warunkach zabudowy. Przygotowania do budowy zostały zastopowane.
Wkrótce po nabyciu gruntów, leżących w ścisłym centrum Świdnicy pomiędzy Rynkiem a ulicą Różaną, firma zwróciła się z wnioskiem o sprzedaż dodatkowych gruntów. Niewielkie działki miasto wyceniło na ogromną, jak na tamten czas, kwotę ok. 850 złotych za metr. BrP nie zgodził się z takimi szacunkami, wskazując, że pierwotna cena sięgała zaledwie 104 złotych za m2. Sprzedaż gruntów przeciągała się wraz z wydłużającym się procedurami przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego. Negocjacje z miastem przeciągnęły się aż do 2010 roku i ówczesne władze Świdnicy postanowiły je zerwać oraz skorzystać z prawa odkupu gruntu. Sprawa trafiła do sądu gospodarczego. W drodze mediacji obie strony zawarły ugodę, na mocy której Blackrock Properties zobowiązał się do zakupu dodatkowych działek za kwotę 1,8 miliona złotych i rozpoczęcia budowy w terminie 5,5 roku licząc od 7 czerwca 2012 roku. Akt notarialny gwarantował miastu naliczenie kary za niedotrzymanie terminu – za pierwszy rok opóźnienia milion złotych, za każdy kolejny kwartał 250 tysięcy, a maksymalnie całość kary może wynieść 3,5 mln złotych. 7 lipca 2015 roku miasto aneksowało umowę z firmą, dając jej dodatkowe 3 lata na doprowadzenie inwestycji do stanu zerowego. Żadne prace nie zostały wykonane.
7 czerwca 2018 roku władze miasta wezwały inwestora do przedstawienia stanu zaawansowania inwestycji. Zamiast tego deweloper wystosował wniosek o wydłużenie terminu o 4 miesiące, deklarując rozpoczęcie w tym czasie budowy według zupełnie nowego projektu. Świdnickie starostwo wydało pozwolenie na budowę, jednak miasto złożyło odwołanie w związku z brakiem decyzji lokalizacyjnej na zjazd z drogi publicznej. Równocześnie, z racji niezrealizowania stanu “zerowego” naliczona została pierwsza rata kary w wysokości 1 miliona złotych. Blackrock Properties kwoty tej nie zapłaciło. 11 października 2018 roku magistrat skierował wniosek egzekucyjny do komornika sądowego, który tego samego dnia wydał dokument zajęcia wierzytelności i tym samym rozpoczął postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi m.in. z nieruchomości przy Zaułku Świętokrzyskim.
Pomimo podjętej przez Blackrock Properties próby wstrzymania egzekucji nałożonej kary na drodze sądowej i wygranej w pierwszej instancji, na 6 kwietnia 2020 roku została wyznaczona data pierwszej licytacji komorniczej. Wartość terenu w Zaułku Świętokrzyskim oszacowano na 3 mln 152 tys. złotych, zaś cenę wywoławczą ustalono na poziomie 2 mln 364 tys. złotych. Na nieruchomości ustanowiona została hipoteka umowna na kwotę 3 mln 600 tys. złotych oraz hipoteka przymusowa w wysokości blisko 61 tys. złotych z tytułu podatku od nieruchomości.
25 lutego Sąd Apelacyjny we Wrocławiu utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu. Wyrok jest prawomocny – informuje Artur Mastalerz z Kancelarii Radców Prawnych Mastalerz i Prawnicy, która przed sądem reprezentowała firmę Blackrock Properties. Zgodnie z tym rozstrzygnięciem miasto nie miało prawa naliczać kar za niewykonanie inwestycji, a tym samym nieruchomość nie może być poddana egzekucji komorniczej i sprzedana w drodze licytacji. Gmina Miasto Świdnica musi również zwrócić firmie koszty postępowania w wysokości blisko 61 tysięcy złotych oraz koszty w postępowaniu odwoławczym w wysokości 8 100 złotych. Miasto zapłaciło również 50 tysięcy złotych kosztów postępowania w apelacji. W sumie podatnicy zapłacili za oba postępowania ok. 120 tysięcy złotych oraz koszt wynajętej przez miasto kancelarii prawnej.
Na mocy prawomocnego wyroku nieważne są zapisy umowy dotyczące nałożenia kar za niewywiązanie się w terminie z inwestycji. – Zdaniem Sądu zapisy te pozostają w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego – czytamy w uzasadnieniu do pierwszego wyroku, gdzie został również przytoczony m.in. art 140 kc, który gwarantuje właścicielowi swobodne dysponowanie własnością. Sąd uznał również wysokość kar za rażąco wysoką.
We wrześniu 2020 roku Miasto wniosło o kasację wyroku do Sądu Najwyższego. Do dzisiaj termin rozpatrzenia kasacji nie został wyznaczony i jak dowiedzieliśmy się w Sądzie Najwyższym, nie stanie się to wcześniej niż za pół roku. Wniosek o kasację nie wstrzymuje wykonania prawomocnego wyroku, jednak Miasto nie zdjęło zabezpieczenia hipotecznego z nieruchomości. O powód i prawną podstawę zapytaliśmy prezydenta Świdnicy 13 stycznia 2021 roku. Do dzisiaj nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
Gmina Miasto Świdnica na mocy prawomocnego wyroku nie może żądać od Blackrock Properties zapłacenia ponad trzymilionowej kary ani dochodzić swoich roszczeń w tym zakresie na drodze postępowania komorniczego, ale podjęła kolejną próbę, by doprowadzić spółkę do wywłaszczenia.
Gmina Miasto Świdnica wniosła do Sądu Rejonowego w Świdnicy kolejny pozew o stwierdzenie nieważności zawartej przez Gminę Miasto Świdnica z Blackrock Properties sp. z o.o. z siedzibą w Świdnicy umowy (aktu notarialnego z dnia 6 czerwca 2012 r., rep. A nr 5697/2012 — Umowy Sprzedaży, zmienionego aktem notarialnym z dnia 7 lipca 2015 r., rep. A nr 7077/2015). Umowa dotyczy zakupu dodatkowych działek oraz kar umownych (które prawomocnym wyrokiem zostały unieważnione). 18 grudnia 2020 roku zwróciliśmy się do prezydent Świdnicy o udostępnienie pozwu, ale otrzymaliśmy odmowę. 4 stycznia zapytaliśmy prezydenta Świdnicy, jaki jest powód kolejnego wystąpienia na drogę sądową. Do dzisiaj odpowiedzi nie ma. Miasto najprawdopodobniej tą drogą próbuje wywłaszczyć spółkę z nieruchomości w Zaułku Świętokrzyskim. Aktualizacja: Odpowiedź, przekazaną przez rzeczniczkę UM Magdalenę Dzwonkowską, otrzymaliśmy po publikacji:
„(…)Gmina potwierdza fakt zarówno złożenia skargi kasacyjnej do Sądu Najwyższego w sprawie z powództwa Blackrock Properties dot. unieważnienia kary umownej wynikającej z umowy zawartej z Blackrock Properties, jak i pozwu do Sądu Rejonowego w Świdnicy, celem którego jest ocena ważności całej umowy sprzedaży i w konsekwencji stwierdzenia jej nieważności w całości potwierdzenia faktu, że to Gmina Miasto Świdnica jest właścicielem spornej nieruchomości. (…)Powodem wytoczenia powództwa mającego swoje uzasadnienie w nieważności umowy w całości była okoliczność, że po analizie prawnej rozstrzygnięcia zawartego z uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu dot. powództwa Blackrock Properties o ustalenie nieważności tylko przewidzianej w umowie kary umownej Gmina Miasto Świdnica doszła do wniosku, iż Sąd ten oddalając roszczenie oparł się zasadniczo na ocenie ważności umowy sprzedaży jedynie w części dotyczącej właśnie zapisów o karze umownej, pomijając jednak ocenę całości umowy sprzedaży w kontekście tej klauzuli. W konsekwencji Sąd ten nie odpowiedział na pytanie czy umowa sprzedaży pozostaje ważna w pozostałej części i czy Gmina Miasto Świdnica zawarłaby w ogóle umowę gdyby nie zostało w niej zawarte postanowienie zabezpieczające wykonanie zobowiązania przez Blackrock Properties, tj. postanowienie o obowiązku zapłaty kary umownej przez Blackrock Properties, a takie jest w toku całej sprawy stanowisko prawne prezentowane przez Gminę Miasto Świdnica. Oczywistym jest fakt, że Blackrock Properties nie wykonała swojego zobowiązania dotyczącego określonej zabudowy nabytej nieruchomości, a Gmina nie może tego faktu tolerować. Dlatego też Gmina Miasto Świdnica podejmując dozwolone prawem kroki prawne, dokonując szerokiej analizy możliwości prawnych, podjęła decyzję o wytoczeniu powództwa, którego podstawą jest przyjęcie, że umowa sprzedaży jest nieważna w całości. W konsekwencji pozytywnego rozstrzygnięcia Sąd powinien potwierdzić, że to Gmina Miasto Świdnica jest właścicielem nieruchomości co pozwoli Gminie na podjęcie dalszych, skutecznych decyzji zmierzających do jej zagospodarowania.”
Spółka nie zgadza się z żądaniami Gminy Miasto Świdnica. – Nie widzę żadnych podstaw do takiego działania. Od początku ze strony miasta napotykaliśmy na same problemy. Jako przedsiębiorca udowodniłem, że na wszystkich zakupionych gruntach realizuję inwestycje i jestem gotowy do budowy także w tym miejscu. W tej chwili wszystko jest jednak zawieszone. Nie mam możliwości, by realizować budowę, do której spółka jest przygotowana. Nie rozumiem takiego postępowania władz miasta – dodaje prokurent BlackRock Properties.
Obsługę prawną postępowania przed sądem prezydent Świdnicy powierzyła Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów CWW S. Cetera, M. Węgrzyn – Wysocka i Wspólnicy spółka komandytowa we Wrocławiu. Zawarta na półtora roku umowa opiewa na 6 500 zł plus Vat miesięcznie i obejmuje także postępowanie kasacyjne oraz ewentualne przeprowadzenie wywłaszczenia spółki BlackRock Properties. Tej samej kancelarii prezydent Świdnicy w imieniu Gminy Miasto Świdnica za ponad 26 tysięcy złotych miesięcznie powierzyła prowadzenie całej obsługi prawnej miasta. Beata Moskal-Słaniewska zrezygnowała z zapisów wewnętrznego Regulamin Zamówień Podprogowych i zawarła umowę z wrocławską kancelarią z pominięciem zapytań ofertowych do innych spółek prawnych.
Agnieszka Szymkiewicz
