Latami obiecywano, że powstanie w tym miejscu galeria handlowa i biura. Z tych planów nic nie wyszło, a Zaułek Świętokrzyski stał się jednym ze wstydliwych zakątków świdnickiego śródmieścia. Wobec niezrealizowania inwestycji miasto nałożyło na spółkę Blackrock Properties kilkumilionową karę, jednak od tej decyzji deweloper postanowił się odwołać. Sądowa batalia między miastem a spółką trwała kilka lat i dotarła aż do Sądu Najwyższego. Ten ostatecznie podtrzymał wcześniejsze wyroki, w których zapisy umowne dotyczące nakładania kar uznano za nieważne.
Epopeja związana z zagospodarowaniem Zaułka Świętokrzyskiego trwa od 2007 roku, kiedy to za ponad 651 tys. złotych brutto spółka Blackrock Properties kupiła 14 działek znajdujących się między Rynkiem a ulicą Różaną. Według pierwotnego planu miała tam powstać zabudowa usługowo-mieszkalna. Deweloper miał jednak apetyt na większą inwestycję i planował wybudować w tym miejscu mieszczącą 45 sklepów czterokondygnacyjną galerię handlową z przeszklonym atrium oraz dwupoziomowym parkingiem podziemnym. Koszt budowy szacowano na 40 milionów złotych.
W celu realizacji tych planów konieczny był zakup dodatkowych gruntów, jednak ich cena stała się przedmiotem kilkuletniego sporu między miastem a spółką. Negocjacje zakończyły się dopiero w czerwcu 2012 roku, kiedy to władze Świdnicy i firma Blackrock Properties zawarły umowę sprzedaży działek. Inwestor zobowiązał się wówczas, że w ciągu trzech lat doprowadzi budowę do stanu „zerowego”, czyli zakończy budowę podziemnego parkingu, którego strop zrównałby się z poziomem chodnika. Ustalono również kary za niedotrzymanie tego terminu: milion złotych za pierwszy rok opóźnienia, 250 tysięcy za każdy kolejny kwartał, a maksymalnie całość kary może wynieść 3,5 mln złotych.
W kolejnych latach prezentowano nowe koncepcje zagospodarowania Zaułka, które zakładały budowę nie tylko galerii, ale również hotelu, przestrzeni biurowej oraz miejsca spotkań dla mieszkańców. W lipcu 2015 roku dano firmie dodatkowe trzy lata na doprowadzenie inwestycji do stanu „zerowego”. Żadne prace nie zostały jednak wykonane. W czerwcu, lipcu oraz wrześniu 2018 roku władze miasta wzywały inwestora do przedstawienia stanu zaawansowania inwestycji, pod rygorem naliczenia kar umownych. Zamiast tego deweloper wystosował wniosek o wydłużenie terminu o 4 miesiące, deklarując rozpoczęcie w tym czasie budowy według zupełnie nowego projektu. Cierpliwość miasta jednak się wyczerpała i z racji niezrealizowania stanu „zerowego” rozpoczęto naliczanie kar.
Firma Blackrock Properties nie zdecydowała się płacić nałożonych kar, wobec czego 11 października 2018 roku magistrat skierował wniosek egzekucyjny do komornika sądowego, który tego samego dnia wydał dokument zajęcia wierzytelności i tym samym rozpoczął postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi m.in. z nieruchomości przy Zaułku Świętokrzyskim. Z kolei spółka – podejmując próbę wstrzymania egzekucji kary – wystąpiła na drogę sądową, domagając się unieważnienia zapisanych w akcie notarialnym postanowień umownych związanych z nakładaniem kar lub też ustalenia nieistnienia obowiązku zapłaty kary umownej.
22 maja 2019 roku Sąd Okręgowy w Legnicy uznał, że miasto nie miało prawa naliczać kar za niewykonanie inwestycji, a tym samym nieruchomość w Zaułku nie może być poddana egzekucji komorniczej i sprzedana w drodze licytacji. – Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, że celem spornych zapisów umowy było zapewnienie przez Gminę leżącego w interesie publicznym określonego sposobu i terminu zagospodarowania zbywanej nieruchomości. Niewątpliwie przy tym dążenie Gminy do realizacji tych celów mieści się w szeroko rozumianym jej interesie. Niemniej, zdaniem sądu pierwszej instancji, zagwarantowanie realizacji tych celów poprzez zawarcie w umowie spornych zapisów nie mieściło się w granicach swobody umów, co oznacza, że zapisy spornej umowy pozostawały w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego – przywołano w uzasadnieniu do ostatniego wyroku w długiej sądowej batalii między miastem a deweloperem.
Podkreślono przy tym, że firma ma prawo do swobodnego dysponowania swoją własnością. Sąd stwierdził wprawdzie, że Blackrock Properties obowiązku wybudowania obiektu w ustalonym w umowie terminie nie wykonało, jednakże uznał, iż zapis umowny przewidujący karę pieniężną dla firmy był nieważny. Za „rażąco niewspółmierną” uznano równocześnie wysokość ustalonych kar umownych. – Sąd Okręgowy wskazał, że jednostronne zapisy umowne przewidywały bardzo surowe sankcje za niedochowanie zobowiązania przez stronę powodową, gdzie wysokość kary mogła wynieść nawet 3 500 000 zł, w sytuacji, gdy cena nieruchomości zakupionej na podstawie umowy z 2007 r. wyniosła 651 480 zł brutto, a na podstawie umowy z 2012 r. – 1 815 284,61 zł. Jednocześnie Sąd pierwszej instancji stwierdził sprzeczność spornych zapisów z zasadami współżycia społecznego, która wyrażała się w uzgodnieniu sankcji finansowych grożących [Blackrock Properties] na rażąco wysokim poziomie – przytoczono w uzasadnieniu.
Korzystny dla firmy wyrok podtrzymał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który podzielił ustalenia oraz ocenę prawną dokonaną przez sąd pierwszej instancji, a także uznał, że sporne zapisy naruszały zasady współżycia społecznego – zasady uczciwego obrotu oraz lojalności wobec kontrahenta. Miasto jednak nie odpuściło i skierowało do Sądu Najwyższego wniosek o kasację. Skarga kasacyjna złożona przez Gminę Miasto Świdnica została przyjęta do rozpoznania przez Sąd Najwyższy 30 września 2020 roku. Na wyznaczenie rozprawy czekano trzy lata. Ostatecznie wyrok w tej sprawie zapadł 28 grudnia 2023 roku.
Sąd Najwyższy skargę miasta oddalił, a także zasądził od Gminy Miasto Świdnica na rzecz spółki Blackrock Properties kwotę 5400 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Z całą treścią wyroku Sądu Najwyższego można zapoznać się pobierając dokument.
– W omawianej sprawie strony zawarły umowy sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gminnego zasobu strony pozwanej w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a nie umowę o oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia i termin zakończenia budowy. W przypadku zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste właściciel, którym jest wyłącznie podmiot prawa publicznego, może zastosować sankcję w postaci żądania rozwiązania umowy, jeśli użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków. Istniejący pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym stosunek prawny umożliwia właścicielowi wpływ na wykonywanie przez użytkownika wieczystego obowiązków w odniesieniu do sposobu i terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste. Natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje takich uprawnień byłego właściciela w sytuacji, gdy prawo własności do nieruchomości wchodzącej do zasobów gminnych zostało przeniesione na podstawie umowy sprzedaży. W takim przypadku, były właściciel, który jest zarazem podmiotem prawa publicznego, traci uprawnienie do kształtowania i kontroli sposobu korzystania przez nowego właściciela ze sprzedanej nieruchomości – wskazano w uzasadnieniu do wyroku Sądu Najwyższego.
– Tymczasem strony w analizowanych umowach sprzedaży nieruchomości zamieściły postanowienia dotyczące terminu zabudowy, które są właściwe dla umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Przyjęcie skuteczności tego rodzaju postanowień (co miałoby wpływ na ważność zastrzeżenia kary umownej) prowadziłoby do daleko idących konsekwencji. Skoro do elementów przedmiotowo istotnych umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste należy określenie sposobu i terminu jej zagospodarowania, to sprzeczne z istotą prawa własności i jej granicami określonymi w art. 140 k.c., jest zastrzeżenie kary umownej na rzecz byłego właściciela w przypadku, gdy w określonym w umowie terminie nabywca nie dokona jej zabudowy. Takie postanowienie o karze umownej jako sprzeczne z prawem jest nieważne, gdyż zmierza do obejścia prawa – stwierdzono.
– Według art. 64 ust. 3 Konstytucji RP własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty własności. Przykładem takiej ustawy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego. Z istoty własności nie wynika obowiązek zabudowy nieruchomości, lecz jest to uprawnienie właściciela, przy czym ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wspomniano wyżej, zobowiązanie strony powodowej do wybudowania centrum usługowego w określonym terminie pod sankcją kary umownej można ewentualnie rozpatrywać jako element umownego stosunku prawnego o charakterze zobowiązaniowym, niezależnego od prawa własności – wskazano w uzasadnieniu.
Urząd Miejski nie poinformował mieszkańców Świdnicy o wyroku Sądu Najwyższego.
Pytania dotyczące dalszych losów Zaułka Świętokrzyskiego skierowaliśmy do Urzędu Miejskiego w Świdnicy oraz prokurenta spółki Blackrock Properties. O odpowiedziach będziemy informować.
/mn/
