Klient zaciągający kredyt hipoteczny na zakup mieszkania musi mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową i pozytywną historię kredytowania w BIK-u. Powinien też mieć właściwy wkład własny na taki kredyt, aby mieć szansę na pozytywną decyzję kredytową.
Dla tysięcy Polaków jedyną możliwością zamieszkania we własnych czterech ścianach bywa zaciągnięcie kredytu hipotecznego na jego zakup. Sprawdźmy, jakie są najważniejsze informacje dotyczące takich kredytów. Czy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania wymaga wniesienia wkładu własnego? Jakie oferty kredytów aktualnie można uzyskać w bankach w Polsce?
Czym jest kredyt hipoteczny?
W istocie kredytu hipotecznego leży jego zabezpieczenie. Jest to kredyt wymagający ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości. Najczęściej banki akceptują wpis hipoteki na swoją rzecz do księgi wieczystej kupowanej nieruchomości – np. mieszkania. To powoduje, że w razie braku spłaty kredytu czy znacznych opóźnień w uiszczaniu rat kapitałowo-odsetkowych kredytodawca będzie miał prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości. Ostatecznie może ją sprzedać na poczet pokrycia powstałego długu wraz z odsetkami.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem finansowym celowym, udzielanym głównie na dłuższy okres, w wysokiej kwocie. Pozwala on na pokrycie kosztów zakupu mieszkania, ale nie tylko. Wyróżnia się też kredyty hipoteczne na zakup działki budowlanej, domu (lub jego budowę) albo działki rekreacyjnej.
Wkład własny obowiązkowy
Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania (oferty znajdziesz na Totalmoney.pl) banki obowiązkowo będą wymagać od potencjalnego kredytobiorcy przedstawienia wkładu własnego na mieszkanie. Im będzie go więcej, tym lepiej to będzie świadczyć o sytuacji finansowej klientów. O wysokości wkładu własnego mówi Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Wskazano w niej, że banki muszą przy udzielaniu kredytów hipotecznych zapewnić równy podział ryzyka pomiędzy sobą a kredytobiorcą poprzez zaangażowanie odpowiednio wysokich środków własnych kredytobiorcy. Środki te to wkład własny wnoszony na kredyt hipoteczny.
Zgodnie z wprowadzoną przez KNF Rekomendacją S kredyt hipoteczny na mieszkanie może być udzielony tylko z wkładem własnym. Obecnie jego poziom wynosi 20 proc., ale rósł z roku na rok od 2014 roku. Wynosił:
• 5 proc. w 2014 roku,
• 10 proc. w 2015 roku,
• 15 proc. w 2016 roku,
• 20 proc. w 2017 roku.
Nie oznacza to jednocześnie, że wyłącznie klienci dysponujący co najmniej 20-procentowym wkładem własnym mają szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Otrzymają go także te osoby, które mają niższe oszczędności.
Wkładem własnym prócz gotówki mogą być też:
• środki na koncie,
• posiadana przez kredytobiorcę nieruchomość,
• udokumentowane koszty związane z budową domu,
• polisy ubezpieczeniowe,
• lokaty bankowe,
• Indywidualne Konta Emerytalne,
• Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego. Wysoki wkład własny ułatwia zaciągnięcie kredytu i wzmacnia pozycję kredytobiorcy w negocjacjach z bankiem związanych z cenowymi warunkami kredytowania.
Część banków akceptuje możliwość zastąpienia części wkładu własnego innym zabezpieczeniem, m.in.:
• ubezpieczeniem niskiego lub brakującego wkładu własnego;
• blokadą środków na rachunku kredytobiorcy;
• zastawem na papierach wartościowych, które zostały wyemitowane przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski;
• zabezpieczeniem na środkach zgromadzonych w IKE i IKZE.
Najczęściej stosuje się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które wymaga wnoszenia co miesiąc składki na takie ubezpieczenie, do czasu, aż kwota aktualnego zadłużenia spadnie poniżej wymaganego poziomu – zwykle 80 proc. wartości kupowanego mieszkania.
Parametry ofert kredytów hipotecznych na zakup mieszkania
Przy poszukiwaniu korzystnej oferty na kredyt hipoteczny na zakup mieszkania trzeba zwrócić uwagę na wiele parametrów kredytu. Banki eksponują przy tym wysokość oprocentowania, ale nie obrazuje ona wielkości wszystkich kosztów, jakie klient poniesie przy kredytowaniu. Wśród nich są też takie opłaty, jak:
• składki na ubezpieczenia spłaty kredytu,
• koszty ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego,
• prowizja za przystąpienie do zobowiązania,
• opłata przygotowawcza itp.
Obraz tego, ile będzie kosztował kredyt, dają nam wartości RRSO i CKK. RRSO to rzeczywista roczna stopa oprocentowania, a CKK – całkowity koszt kredytu. Na podstawie tych dwóch wartości, procentowej i wartościowej, można wskazać najatrakcyjniejszą ofertę kredytową. Jeśli pod uwagę weźmiemy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w kwocie 200 000 zł na 25 lat, to oferty kredytowe w poszczególnych bankach będą następujące:
• Kredyt mieszkaniowy „Własny Kąt” w PKO Banku Polskim – oprocentowanie 2,82 proc. w skali roku, RRSO 2,86 proc., prowizja 0 proc., całkowity koszt kredytowania 78 941,36 zł, rata miesięczna 929,80 zł;
• Kredyt hipoteczny Citi Handlowy (tu oferta) – oprocentowanie 3,41 proc. w skali roku, RRSO 3,71 proc., prowizja 2,5 proc., całkowite koszty kredytowania 104 922,99 zł, rata miesięczna 1 016,41 zł;
• Kredyt mieszkaniowy w Millennium Banku – oprocentowanie 3,92 proc. w skali roku, RRSO 3,99 proc., prowizja 0 proc., całkowite koszty kredytowania 114 057,78 zł, rata miesięczna 1 046,86 zł.
Kto otrzyma kredyt na zakup mieszkania?
Istnieje co najmniej kilka warunków, które brane są pod uwagę przez instytucje kredytujące przy wydawaniu decyzji o udzieleniu finansowania. Szansę na kredyt hipoteczny na zakup mieszkania mają osoby, które:
• charakteryzują się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową;
• mają dobrą historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej oraz nie figurują w bazach dłużników, jak BIG InfoMonitor czy Krajowy Rejestr Długów;
• mają co najmniej 20 proc. wkład własny lub część wkładu zastąpią innym zabezpieczeniem;
• są gotowe do ustanowienia hipoteki na rzecz banku;
• będą prawidłowo wnioskować o kredyt, a do wniosku dołączą wszystkie wymagane przez bank dokumenty.
Wcześniejsze przygotowanie się do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, rozumiane jako poprawa zdolności kredytowej i historii kredytowania oraz zgromadzenie niezbędnego wkładu własnego, ułatwi zaciągnięcie atrakcyjnego kredytu hipotecznego.
/Artykuł sponsorowany/
