Zakup mieszkania lub domu od dewelopera to jedna z najpoważniejszych decyzji życiowych i finansowych. Umowa deweloperska stanowi jej fundament – reguluje prawa i obowiązki stron, określa warunki płatności i terminy realizacji inwestycji. Niestety, w praktyce często okazuje się, że niektóre zapisy umowy są niekorzystne dla kupującego. Jak uniknąć błędów, które mogą kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych? Wyjaśnia radca prawny Albert Białczyk, prowadzący Kancelarię Radcy Prawnego Albert Białczyk z Wrocławia.
1. Brak formy aktu notarialnego
Najpoważniejszym błędem jest podpisanie umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z ustawą deweloperską, taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Zdarza się, że nieuczciwi deweloperzy proponują klientom podpisanie „umowy rezerwacyjnej” lub „wstępnej” bez notariusza, twierdząc, że to wystarczy. Tymczasem tylko akt notarialny gwarantuje pełną ochronę nabywcy – w tym wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej.
Profesjonalny prawnik od prawa cywilnego dokładnie przeanalizuje projekt umowy i wskaże, czy nie brakuje w niej elementów wymaganych przez ustawę. Warto pamiętać, że notariusz dba o formę prawną dokumentu, ale nie ocenia jego treści – dlatego konsultacja z radcą prawnym przed podpisaniem aktu jest niezbędna.
2. Niekompletne dane i brak obowiązkowych elementów
Kolejny częsty błąd to niepełna treść umowy. Ustawa o ochronie praw nabywcy z 2021 roku nakłada na deweloperów obowiązek szczegółowego określenia takich elementów, jak:
- dane stron i opis nieruchomości,
- numer księgi wieczystej gruntu,
- cena i harmonogram płatności,
- termin przeniesienia własności,
- sposób zabezpieczenia wpłat (np. rachunek powierniczy).
Brak któregokolwiek z tych punktów może skutkować nieważnością umowy lub utratą części ochrony ustawowej. Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak wygląda analiza umowy deweloperskiej online, radca prawny Białczyk wyjaśnia na blogu kancelarii, jak krok po kroku przebiega profesjonalna weryfikacja takiej umowy.
3. Klauzule niedozwolone – ukryte ryzyko w umowie
Wciąż spotyka się w umowach deweloperskich tzw. klauzule abuzywne, czyli postanowienia rażąco naruszające interesy nabywcy. Najczęściej są to zapisy o:
- karach umownych tylko dla klienta (np. za opóźnienie w płatności),
- możliwości jednostronnej zmiany projektu inwestycji przez dewelopera,
- ograniczeniu prawa do odstąpienia od umowy,
- wyłączeniu odpowiedzialności za wady lokalu.
Takie postanowienia są nieważne z mocy prawa, jednak ich obecność w umowie świadczy o nierzetelności dewelopera. Warto przed podpisaniem dokumentu sprawdzić, czy nie zawiera on podobnych zapisów. Radca prawny może również przygotować opinię prawną lub zaproponować korekty, które zabezpieczą Twoje interesy.
4. Niejasne zasady odbioru i odpowiedzialności stron
Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, jak istotne jest dokładne określenie procedury odbioru mieszkania i zasad odpowiedzialności za wady. Częstym błędem jest brak zapisu o karach umownych dla dewelopera za opóźnienie w oddaniu lokalu. W efekcie, jeśli inwestycja się przeciąga, nabywca nie ma podstaw do żądania odszkodowania.
Dobra umowa deweloperska powinna także precyzować:
- termin i sposób zgłaszania usterek,
- obowiązek sporządzenia protokołu odbioru,
- termin ich usunięcia.
W przypadku braku takich zapisów, reklamacja może okazać się nieskuteczna.
5. Brak zabezpieczenia wpłat nabywcy
Ochrona środków wpłacanych przez kupującego to jeden z kluczowych aspektów bezpieczeństwa transakcji. Zgodnie z przepisami, deweloper ma obowiązek prowadzić rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Niestety, nie zawsze klienci weryfikują, czy ich pieniądze trafiają właśnie tam.
Pamiętaj – nigdy nie przekazuj środków bezpośrednio na konto dewelopera ani gotówką. Sprawdź, czy rachunek powierniczy jest prowadzony przez bank wskazany w umowie. Od 2022 roku dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni wpłaty klientów w przypadku upadłości inwestora.
6. Weryfikacja dewelopera i dokumentów inwestycji
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy deweloper posiada prawo własności gruntu, odpowiednie pozwolenia na budowę i aktualne dane w KRS. Wiele z tych informacji jest dostępnych online w publicznych rejestrach. Radca prawny może zweryfikować komplet dokumentów i ocenić, czy inwestycja nie wiąże się z ryzykiem prawnym.
7. Profesjonalna analiza prawna to inwestycja w spokój
Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, skorzystaj z pomocy prawnika. Koszt analizy umowy deweloperskiej jest niewspółmiernie niższy od strat, jakie może spowodować podpisanie wadliwego dokumentu. Warto zasięgnąć opinii eksperta specjalizującego się w prawie cywilnym i nieruchomościach.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej lub zlecić analizę konkretnej umowy, możesz umówić poradę prawną online lub stacjonarnie. Radca prawny Albert Białczyk oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie prawa cywilnego, nieruchomości i ochrony konsumentów.
Autor: radca prawny Albert Białczyk, Kancelaria Radcy Prawnego Albert Białczyk, Wrocław.
/Artykuł sponsorowany/
