Zakup mieszkania lub domu jest zwykle jedną z największych inwestycji w naszym życiu. Wiele osób decyduje się na zakup lokalu mieszkalnego lub domu na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera. Dziś przedstawimy główne problemy, które spotykają nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym.
Poszukiwanie lokalu lub domu na rynku pierwotnym
Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości od dewelopera zwykle rozpoczynają cały proces nabycia od zapoznania się z prospektem informacyjnym, który zawiera harmonogram realizacji inwestycji i plan sytuacyjny np. całego osiedla. Jeżeli budynek jest już gotowy, odbywa się prezentacja, zwykle jednak kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Pamiętajmy, by piękne wizualizacje i grafiki nie zagłuszyły zdrowego rozsądku. Warto zweryfikować dewelopera np. w KRS. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek przekazać potencjalnemu nabywcy szczegółowe dane i informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu lub domu. Deweloper ma obowiązek na żądanie zainteresowanej zakupem nieruchomości osobie przedstawić projekt budowlany, pozwolenie na budowę, sprawozdanie finansowe i szereg innych dokumentów.
https://kancelaria-palamarz.pl/obsluga-procesu-kupna-i-sprzedazy-nieruchomosci/
Opóźnienia dewelopera w budowie i przeniesieniu własności
Gdy kupujemy lokal lub dom jednorodzinny, który nie jest wybudowany podejmujemy ryzyko związane z terminowością dewelopera oraz stanem technicznym budynku. Co może zrobić nabywca, gdy deweloper spóźnia się w zakresie zawarcia umowy przenoszącej własność?
Kary umowne. W sytuacji, gdy umowa deweloperska przewiduje kary umowne na wypadek opóźnienia dewelopera nabywca może zrekompensować swoją szkodę tymi karami. Ich wysokość jest ściśle określona w umowie deweloperskiej.
Gdy deweloper jest opóźniony w zakresie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, aktualizuje się prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jest to rozwiązanie, które nie zawsze satysfakcjonuje klientów, niemniej czasem pozostaje jedynym wyjściem.
Odszkodowanie. Jeżeli umowa nie zawiera kar umownych, albo nawet gdy je zawiera, ale dopuszcza dochodzenie odszkodowania ponad ich wartość (co rekomendujemy uwzględnić w zapisach umów) – nabywca może rozważyć dochodzenie odszkodowania od dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy.
https://kancelaria-palamarz.pl/umowy-deweloperskie/
Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości
Nieszczelne okna, krzywe ściany, a nawet inny niż obiecywany widok z okna… Część wad można wykryć od razu przy odbiorze nieruchomości, zaś część wychodzi na jaw dopiero podczas użytkowania lokalu lub domu. Z tytułu wad nieruchomości deweloper ponosi odpowiedzialność na zasadzie rękojmi za wady. Dotyczy to jednak tylko wad, o których kupujący nie wiedział w dniu zakupu.
Kolejnym rozwiązaniem jest gwarancja dewelopera, która jednak nie zawsze jest przewidziana w umowie deweloperskiej. Jednak jeżeli deweloper zapewnia gwarancję, to w okresie jej ważności nabywca może wybrać, czy dochodzić roszczeń będzie z tytułu gwarancji, czy z tytułu rękojmi za wady.
Uwaga! Bywają sytuacje, gdy deweloper nie daje gwarancji, jednak poszczególne elementy wyposażenia np. drzwi, grzejniki taką gwarancję posiadają od producenta.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę na to, że wady mogą dotyczyć nie tylko pojedynczych lokali mieszkalnych, ale również całego budynku lub jego części. Chodzi o wady części wspólnych budynku wielorodzinnego np. brak spadku na balkonie, przeciekający dach. Dotyczy to również balkonów, tarasów i logii, które są częściami wspólnymi. Jeżeli stwierdzimy ich wady, to roszczenia z tytułu rękojmi można kierować do dewelopera za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej.
dr Małgorzata Szymańska-Pałamarz, radca prawny, ekspert prawa nieruchomości, od 10 lat zajmuje się obrotem nieruchomościami oraz prawem budowlanym. Prowadzi kancelarię prawną w Świdnicy oraz w Dzierżoniowie.
/Artykuł sponsorowany/
